一、什么是居住权？
简单来说，居住权就是你可以合法住在别人房子里、受法律保护的权利。
《民法典》第366条规定：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。划重点——“他人的住宅” ，也就是说，房子产权不是你的，但你可以名正言顺地住。
居住权的设立，就是为了解决一个现实问题：如何让没有房子的人“住有所居”，同时让有房子的人灵活安排自己的房产。比如老人想把房子留给子女，又担心自己没地方住——居住权就能两全其美。
第一种：签合同。 《民法典》第367条规定，设立居住权必须采用书面形式订立居住权合同。合同里要写清楚：双方姓名、房屋位置、居住条件、居住期限等。光签合同还不够，必须去不动产登记机构办理登记，居住权才算真正设立——这是关键一步，千万不能省！
第二种：立遗嘱。 《民法典》第371条规定，以遗嘱方式设立居住权的，参照适用相关规定。比如老人立遗嘱把房子留给子女，同时为保姆设立居住权，让她能继续住到老。
《民法典》第368条明确规定：居住权自登记时设立。什么意思？签了合同、立了遗嘱，不等于居住权就生效了——必须去不动产登记机构办登记。
举个例子：一对夫妻离婚时，丈夫承诺让前公婆“永久居住”，也去公证了，但没办居住权登记。后来产生矛盾，前妻要求老人搬走，法院判决：居住权不成立，因为没登记。所以，口头承诺、私下协议都不算数，登记才是“护身符” 。
居住权具有严格的人身专属性——只归你本人，不能转给别人，也不能由子女继承。
不能转让：居住权是你独有的权利，不能卖给或送给别人。
不能继承：居住权人一旦去世，居住权就自动消灭，子女不能“接班”继续住。房主拿着居住权人的死亡证明去办注销登记就行了。
很多人问：居住权不就是长期租房吗？完全不是一回事。
第一，权力性质不同。居住权是物权，租赁权是债权。物权的意思是——你的居住权利直接对抗所有人，哪怕房子被卖了，新房主也不能赶你走。租房子可没这保障，房东让你搬你就得搬。
第二，期限不同。租赁合同最长只能签20年。居住权可以终身——活多久住多久。
第三，费用不同。租房要付租金，居住权原则上无偿设立（当然也可以约定有偿）。
第四，出租限制不同。租的房子可以转租，但居住权的住宅原则上不得出租，除非当事人另有约定。
对房主：给别人设居住权要慎重——一旦登记，房子虽然还是你的，但不能随便赶人走，买卖、抵押也会受影响。
对买房人：买房前除了查产权、查抵押，还要查有没有登记居住权，免得买了房住不进去。
居住权制度，说到底就是让房子既发挥财产价值，又保障人的居住需求——让“居者有其屋”从理想变成现实。
居住权可以合法取消，但必须符合法定条件并办理注销登记。
居住权一旦依法登记，就具有对抗所有人的物权效力，不能随意单方取消。但符合以下法定情形之一的，可以申请注销登记：
一、自动消灭的情形
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居住权期限届满——设立时约定了期限，到期自动消灭。
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居住权人死亡——居住权具有人身专属性，权利人死亡即消灭。
二、主动取消的情形
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双方协商一致——房主和居住权人达成书面协议，共同申请注销。
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居住权人放弃权利——居住权人单方书面放弃，自己申请注销即可。
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法院或仲裁机构生效法律文书——比如判决撤销或解除居住权。
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居住权合同依法解除——符合合同约定或法定解除条件。
三、客观原因消灭的情形
房屋灭失或被征收。
关键提醒：取消必须办注销登记
《民法典》第370条规定，居住权消灭的，应当及时办理注销登记。只签协议不去不动产登记机构注销，居住权在法律上依然存在。
谁去申请？ 分情况：
· 居住权人死亡：房主单方申请，提交死亡证明。· 期限届满、房屋灭失等：房主或居住权人单方申请。· 居住权人放弃：居住权人单方申请，提交书面放弃材料。· 双方协商解除：双方共同申请。· 生效法律文书：凭判决书等单方申请。
办理时限一般1-2个工作日，免收登记费。
特别提醒：房主不能单方“撤销”
只要居住权合法登记，房主不能单方面宣布取消，更不能强行赶人。即便把房子卖了，新房主也不能取消已登记的居住权。
如果居住权人严重违约（如擅自出租、损坏房屋），房主可以通过诉讼解除合同，凭法院生效判决申请注销。但不能自己说了算。
给您的建议：设立居住权要慎重，取消也要依法办理。无论哪种情形，最终都要去不动产登记机构办注销登记才算彻底了结。
（本文依据《中华人民共和国民法典》第366条至第371条及相关不动产登记规定编写）
